深扒广州这个“老妖盘”:售卖7年去化率不足三

时间:2019-08-02

  

深扒广州这个“老妖盘”:售卖7年去化率不足三成临江C区还不卖

  北京怡生乐居信息服务有限公司 北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室 乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房: 家居、抢工长: 时间回到2010年,那年广州南站正式启用,那年广州举办了一场举世瞩目的亚运会,那年央行连续六次加息...那年,座落在广州国际金融城起步区东南隅的江源半岛终于开盘了。 据悉,广州凯南房地产实业有限公司董事长、总经理为许应裘,一个从八十年代初期开始白手起家开发房地产的传奇人物,他曾接受媒体采访时表示,“要做到胸有成竹,盖房子是项很精密的工程,要对业主负责,所以绝对不能马虎。” 2013年2月7日,广州国际金融城首批土地正式出让。据当时现场报道显示,拍卖会争夺最激烈的是天河区黄埔大道金融城起步区A001地块,共有7家公司进场角逐,最终国际金融城首批出让地块最终成交价共129.9亿元,溢价率为14%。广州联鸿力挫广州银行,成为该区域的首个“地主”。 笔者站在高层单位从窗外望出去,看到了销售口中的无敌江景实景时,心中有股说不出的滋味:浑浊的珠江搭配朦胧的江景雾,视野当中夹带着废船和烂工厂,毫无无精彩可言;还有对岸已封顶的保利天幕广场以及已建成入住的大型楼盘保利天悦,有种“对面是城,这边是村”的感觉… 如果这样对比不明显的话,可再翻翻现在中海花城湾的二手楼报价,已不可同日而语。据链家最新报价,4月中海花城湾二手均价为86429元/平,这水平远超江源半岛新房报价,一些可南向望江的楼盘更是挂出10万元/平的报价,令人咂舌。 不得不说,前些年房地产市场就一个乱字,虽然当时政府三令五申有了预售证就要卖,但也难预防开发商捂盘的现象,开发商为了房子能卖个高价,推迟领预售证,或者说还没有准备好。 也许是备受“房产证办不下来”等诸多方面的质疑,在楼盘销售中心门前竖起了牌子,红底黄字标粗写着:即买即住,即办房产证。楼盘一楼原本规划有商铺,奈何至今仍旧空荡荡的,估计原因是招商未果。 销售人员介绍,目前A区产品3.5万元/平方米起价;B区3万元/平方米起价;临江的C区,起价为5万元/平方米。C区15层以上为两套打通,单位面积200平方米,售价10万元/平方米,毛坯价。现场一位看楼客听完介绍后说:“价格这么高呀”,很快转身离去。 为什么是说“终于”?其实早在2007年10月,其开发商当时便称首期项目将在2008年年底推出,可事实是影都没一个。为何? 不可否认,当年虚高的售价直接阻碍了楼盘的销售之路。据统计,开盘之初首推的300套单位,半年内售出约四成。又据阳光家缘数据显示,江源半岛销售情况可谓惨淡,其中2011年共网签22套,2012年11月以及2013年1月各录得一套网签记录,2014年开年半个多月也依旧显示无网签记录... 经走访,附近除了江源半岛并无在售新盘,二手房有骏景花园、天成居,其中放盘极少的天成居业主报价约为3万元/平,而在江源半岛北侧的骏景花园放盘较多,价格介乎3.6万-5万元/平之间,同时北面有一在建的楼盘,名为佳兆业壹号,预计今年入市,价格待定。 今天,笔者就要来翻翻它的底子,扒扒这个动工超十年、开盘售卖长达七年之久,如今去化率仍不足三成的“老妖盘”——江源半岛。 而据2007年4月6日深圳特区报报道:深圳凯南房地产实业有限公司(同为广州凯南房地产实业有限公司)开发项目包括广州江源半岛、深圳东方盛世花园等项目;在历年的发展过程中,凯南一直都以实力、稳健、专业而著名。至目前从未向银行贷过款,更无施工方垫资,在社会享有很高信誉。 文章至此,关于江源半岛的诸多疑问便不攻自破,这也就很好解释了为什么江源半岛的网签量不足三成了,为什么靠江那几栋楼每到晚上就没灯火黑漆漆的... 不提10万/平的天价,就拿3万/平的起步价说事,这在当时算是一个怎样的价位?我们不妨拿当年一个价钱相当的楼盘来作比较。 “我们老板许应裘是富有仁爰之心的时代儒商,如想了解他,可百度他的传记《许应裘传》。”销售打趣地说。 缘何开发商敢喊出毛坯10万元/平方米的高价?销售人员称:“这里是规划的国际金融城,而且我们这些单位能望最好的江景。”当记者问除了这些已知的利好,还有没有其他利好因素时,该销售人员直白地表示“没有了”。 毋庸置疑,广州金融城已经成为万众瞩目的优质地段,凭借地利以及良好的区域规划定位,将支撑自身商用物业市场的发展,届时将成为广州继珠江新城之后又一个高端商务区域。 据中央电视台新闻频道的报道显示,当时广州楼市捂盘情况严重,其中一个被点名的便是江源半岛。“少报可售数量”、“房价每月上涨1000”...这是当时央视记者暗访江源半岛售楼咨询处,从销售人员口中套出的捂盘销售伎俩。 金融城现在虽是漫天黄土,但起步区中矗立的数栋尚未贴完幕墙的写字楼,也算是有点新城模样。而今天要讨论的正是其范围内一个极其亮眼的大型楼盘,名唤“江源半岛”。 而最近一个月内网签量更是惨不忍睹,江源半岛只录得一套面积为72㎡的网签,其网签价为50396元/平,截止至11日,这个开盘长达七年的老盘累计网签量仅为219套,未售出高达551套,去化率低至28.4%。 最挑事、引发热议的莫过于开盘两年后,即2012年的江源半岛。值得注意的是,此时沾上“金融城”金漆招牌的江源半岛报价愈发猖狂。据2012年08月24日羊城晚报一则报道,描述如下: 怎么评价江源半岛这个楼盘呢?五官端正,三观不正。户型格局方正,低容积率低密度的五官中规中矩,但它的售价,它的三观实在不敢恭维。 按正常逻辑来说,江源半岛的南向望江,距地铁5号线车陂南站不过百米,离珠江新城仅五站之隔,十余分钟车程即可。再者,规划定位为“一江三城”之一的广州国际金融城就在其西北侧,而金融城片区目前在售楼盘相对单一,集中于写字楼和公寓产品,所以这个如凤毛麟角般珍贵的楼盘愁卖?并不是。 而对金融城的看好,除了其规划之外,还有就是其位于天河、与珠江新城接壤的地理优势,毕竟在广州这样的黄金地段已不多。戴德梁行预测,如今珠江新城新增供应收官,而购房客届时焦点也逐渐转至琶洲和金融城。 踏入小区内,恍如隔世,可明显感觉到楼盘的装修风格与时代脱节。广州恒大明晚客战韩国大邱FC 主教练卡纳瓦罗点。由于样板房为新世纪初期产物,所以岁月痕迹不仅体现在“老旧”上, 更体现在户型设计方面。如笔者参观的一套最低70平两居室,整体空间利用率低,客厅过于拥挤且采光较差等。 反观江源半岛,据闻那个当年喊价10万元/平的大面积顶层单位时至今日仍然无人问津。价格嘛,依旧高高在上,有价无市。 广州要东进,街知巷闻,东部置业也是近些年购房客的头号选择。要数东进排头兵中,规划定位为“金融创新和总部经济平台”的广州国际金融城自然分量最足。 在今年初广州市第十五届人民代表大会第一次会议上,广州市市长温国辉向大会作政府工作报告,首次提及“第二中央商务区”概念。广州国际金融城,这块肥肉又再次进入大众视野中。 实地走访发现,江源半岛就座落在广州国际金融城起步区一侧,旁边虽为棠下新墟村民住宅复建安置工程项目,但受制于回迁房交易等难题,江源半岛可称得上是金融城起步区内唯一在售商品房,地理位置极其优越。 同样是2012年,地铁5号线猎德站上盖的中海花城湾开售。据资料显示,中海花城湾南向均价3.6-3.7万/平米,北向均价3.2万/平米,带精装修。“惜售三年,开卖两天即售罄。”这就是座落在珠江新城核心区的中海花城湾概况,如今狠狠地甩了江源半岛一脸,什么叫做“一分钱一分货,地段才是王道。” 经查阅,江源半岛是由一家名为广州凯南房地产实业有限公司开发,现已交由合富辉煌房地产有限公司负责销售。 继续绕着楼盘周边走访,由于临江大道东延段正在施工,目前楼盘南面的临江大道一侧车道以及通往珠江边小径已被围蔽起来,而附近则是车陂村、车陂公交场、浪奇工厂等,城中村即时感。 “这楼盘卖好多年了,入住率不高,白天还好,若是晚上经过,数栋成片成片漆黑的住宅楼真的是和鬼城没两样。”附近一名居民告诉笔者。 10万元/平方米的单位是否有成交?对于记者的提问,销售人员顾左右而言他,没有给出明确的答复。记者查阅阳光家缘数据显示,截至本月22日,江源半岛C区三栋楼宇仅网签一套70平方米的住宅单位,签约价为17345元/平方米。 “哦对了,C区靠近江边的那几栋现在是不卖的。”当笔者追问原因时,销售一脸认真地说,“老板不缺钱,当时建这楼盘(江源半岛)都不需要贷款。据闻上次有人来买,第二天老板心情不好,临时加价30万。” 规划与房价,向来都有相辅相成的效果。只可惜的是,江源半岛这棵好苗子,被玩烂了。 查阅资料发现,2010年初江源半岛价格已超2万元/平。这是什么概念?据当年相关网站记录的网签数据显示,整个天河区均价仅为13107元/平。而江源半岛并不在天河核心区域,偏向郊区且地段稍逊的它来头虽不大,口气却不小。 还有,楼盘周边的配套几乎为零,倘若要去最近的一个像样的超市,业主需要往北跨越车流量巨大的黄埔大道,沿着车陂路步行约20分钟。同时由于附近金融城正在围蔽建设当中,泥头车横行自然少不了,毫不夸张说句,真是买包盐都不方便。 再细翻历史报道其中就提到,江源半岛的开发商资金比较充足,这一点在楼盘取得预售证的所有房源中没有抵押就可以看出。所以在资金充足的情况下,即便当时楼市低迷,开发商宁愿不降价、不促销,等着地块升值。 “买这里房子的人都是脑袋发热,有钱没处花了吧?”、“江源半岛的地好像是1993年批出来的,96年短暂开工后一直停工,现在土地使用权只有四十六年了”、“与其说望江,倒不如说是臭涌,珠江东岸江边只起了个防洪堤,一到晚上黑漆漆一片”...对于江源半岛的描述,大家众口一词,就一个“烂”字可概括。就此,笔者专门实地探访了一次江源半岛。 江源半岛,顾名思义,楼盘卖点主打江景资源。销售也透露,虽然目前在售的A区超四层以上的住户也可南向望江,但是一旦二期26层楼高的建筑建好后,其江景资源将大幅度缩水。 资料显示,江源半岛共分两期开发,一期共11栋,分A、B、C三区。据销售人员透露,江源半岛花园目前清尾货,仅剩少量70-127㎡两至三房,现楼发售,均价约6.6万-7万元/平。“现在二期准备开建,吹风价要去到10万元/平。”销售补充道。

北大医疗鲁中医院 发财树之家 中国文化网 上海硕博公司 华恒生物官网 武汉未来科技城 百度
联系我们

400-500-8888

公司服务热线

澳门百家乐玩法